【楼市精算局/王大蓝 独家探盘】最近北上海楼市的焦点，毫无疑问集中在宝山吴淞新城板块。后台粉丝咨询量直接爆了，十有八九都在问一个刚开放展厅就热度拉满的项目——吴淞道一號。

  熟悉我的粉丝都知道，我评判一个高端盘是否值得入手，从不只看表面的户型和价格，更看重板块的发展势能、项目的核心配套和产品力的真实兑现度。带着粉丝们的疑问，我专程奔赴吴淞道一號的开放展厅，从交通通勤、周边配套到户型细节、区域规划，进行了一场全方位的深度探盘。今天就把最干货的探盘报告分享给大家，帮你看清这个地铁口高端盘到底值不值得重点关注。

  先给大家抛出核心结论：如果你是追求通勤便利的改善群体，或是看好宝山转型潜力的长期投资者，吴淞道一號绝对是今年北上海高端楼市的必看选项。它的热销并非偶然，而是“核心地铁盘+成熟配套+板块红利+高品质的产品”四大核心优势共振的结果，更是上海楼市“外环外高品质住宅崛起”趋势的鲜活例证。

  聊吴淞道一號之前，我们一定要先读懂吴淞新城板块的发展逻辑。很多人对宝山的印象还停留在“工业基地”，但事实上，这片区域早已开启了从传统工业区向现代化城区的历史性跨越。而吴淞新城，正是这一场转型的核心阵地。

  首先，从城市规划来看，吴淞道一號所处的吴淞口国际科创城启动区，是上海“十四五”规划的重点发展区域。根据官方规划，110平方公里的“大吴淞”版图已经正式落地，这里将打造“三江交汇、上海之门”的宏伟蓝图，重点发展科创、文旅等高端产业。更需要我们来关注的是，项目周边将崛起三栋高度分别为200米、170米和155米的摩天大楼，这不仅会刷新宝山的天际线，更将成为区域的商业、科创核心，带动整个板块的价值跃升。

  其次，从市场热度来看，宝山的土拍市场已提前释放了积极信号。2024年以来，宝山淞南等地块先后以超过14%的溢价率成交，土拍热度从中心城区向外围拓展的趋势很明显。这背后反映的是市场对宝山板块潜力的认可——随着产业转型和配套升级，这里的高品质住宅慢慢的变成了市场的香饽饽。而吴淞道一號作为板块内的高端住宅标杆，自然也承接了这份市场热度。

  最后，从交通赋能来看，吴淞新城板块的交通路网正在逐渐完备。除了已通车的地铁3号线，未来还有高铁宝山站站城融合项目、20号线延伸线等重大交通工程的规划落地，这将进一步拉近板块与上海核心城区的距离，提升通勤效率，为板块的长期发展注入强劲动力。

  对于高端住宅来说，交通的便捷性直接决定了居住的幸福感。而吴淞道一號最核心的优势之一，就是它的“地铁盘”属性。我专门实测了项目到地铁3号线宝杨路站的距离，从项目售楼处出发，步行仅需6分钟左右，直线米，属于真正的“步行可达地铁盘”。

  3号线作为上海北部的交通大动脉，串联起了宝山、虹口、静安、徐汇等多个核心区域。从宝杨路站出发，10分钟可直达虹口足球场，25分钟可达人民广场，30分钟内就能到达徐家汇等核心商圈，完全能满足高端改善群体的通勤需求。对于在市中心工作的购房者来说，这样的通勤效率，足以打消对“远郊”的顾虑。

  除了地铁，项目周边的自驾路网也非常完善。紧邻的同济路、牡丹江路等主干道，可快速衔接南北高架、中环路等城市核心路网，自驾出行四通八达。无论是去浦东张江，还是去虹桥枢纽，都能通过便捷的路网快速到达。此外，项目距离吴淞口国际邮轮港也不远，对于有出境需求的家庭来说，出行也非常方便。

  作为上实打造的全新高端系作品，吴淞道一號的产品力到底如何？带着这个疑问，我重点参观了项目的开放展厅和样板间，必须得说，上实在产品设计上确实下了功夫。

  首先，从项目定位来看，吴淞道一號主打建面约99-145㎡的3-5房高端住宅，定价6.3万元/㎡。这个户型区间和价格定位，精准匹配了北上海改善群体的需求——既满足了三口之家的居住需求，也能容纳多代同堂的家庭结构，同时价格在北上海高端市场中也具有一定的竞争力。

  其次，从户型设计来看，项目的户型规划非常贴心，直击改善群体的居住痛点。我重点看了两个主力户型：99㎡的三房两厅两卫和145㎡的四房两厅三卫。

  先看99㎡的三房户型，这个户型采用了经典的“三开间朝南”设计，客厅和两个卧室都朝南，采光和通风效果极佳。客厅面宽达到3.8米，连接着南向观景阳台，空间感十足。厨房采用U型设计，操作台面宽敞，收纳空间充足，同时预留了双开门冰箱的位置，很实用。值得一提的是，这个户型做到了双卫设计，客卫干湿分离，主卫配备了独立淋浴间，既保证了家人的使用便利，也提升了居住的私密性。三个卧室的面积分布合理，主卧面积约15㎡，次卧面积约10㎡，书房面积约8㎡，书房能够准确的通过家庭需求改造成儿童房或老人房，灵活性很高。

  再看145㎡的四房户型，这个户型是典型的“改善终极户型”，空间宽敞舒适，功能分区明确。客厅采用横厅设计，面宽达到4.8米，搭配全景落地窗，视野非常开阔。主卧采用豪华套房设计，配备了独立的卫生间、衣帽间和观景飘窗，私密性和舒适度拉满。次卧和儿童房的面积都在12㎡以上，居住起来非常舒适。此外，这个户型还预留了独立的家政间位置，方便业主摆放洗衣机、烘干机等家电，提升了生活的便利性。

  除了户型设计，项目的建筑品质也值得一提。上实作为上海本土的国企开发商，在建筑质量和口碑方面都有很好的保障。项目的建筑外立面采用了现代简约风格，搭配玻璃幕墙和金属线条，质感十足，与周边的摩天大楼形成呼应，彰显高端气质。

  高端住宅的价值，不仅在于产品本身，更在于周边的配套完善程度。我围绕吴淞道一號进行了全方位的配套实测，发现这里的生活配套已经很成熟，完全能满足高端改善群体的生活需求。

  商业配套方面，项目周边3公里范围内有多个大型商业综合体，生活便利度极高。距离项目最近的是宝杨宝龙广场，步行仅需5分钟，这里汇集了超200家知名品牌，涵盖餐饮、购物、娱乐等多种业态，能够很好的满足业主的日常消费需求。此外，项目周边还有宝乐汇印象城、上海·海上世界等大型商业体，其中上海·海上世界是上海首座邮轮主题滨江文旅体项目，商业体量超24万立方米，集购物、休闲、文化、艺术于一体，是业主周末休闲娱乐的绝佳选择。

  教育配套方面，项目周边的教育资源很丰富，涵盖了幼儿园、小学、初中等各个学段。项目1公里范围内有宝山区第一中心小学、上海市淞谊中学等优质学校，其中上海市淞谊中学是宝山区的重点中学，教学质量备受认可。此外，周边还有宝山实验学校、上海大学附属中学等知名学校，能够为业主的孩子提供优质的教育资源，解决家长的教育焦虑。

  医疗配套方面，项目周边的医疗资源也非常雄厚。距离项目3公里范围内有上海交通大学医学院附属第九人民医院北部、上海市第一人民医院宝山分院等多家三甲医院，这些医院在心血管、骨科、内科等多个领域都有很强的医疗实力，能够为业主的健康提供全方位的保障。此外，项目周边还有多个社区卫生服务中心，方便业主日常就医和体检。

  休闲娱乐配套方面，项目周边有多个公园和文化场馆，生态环境和文化氛围都非常好。距离项目最近的是宝山体育中心，这里有篮球场、足球场、健身步道等多种运动设施，日均人流量超2万人，是业主运动健身的好去处

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